قرارداد پیمانکاری-عمرانی-مهندسی

پیمان ها و روش های عقد قرارداد پیمانکاری در گروه حقوقی آرتا پیشرو


قرارداد پيمانکاری

قرارداد پیمانکاری یا مقاطعه کاری قراردادی است که به موجب آن دولت یا موسسات و سازمان های عمومی انجام عمل یا فروش کالایی را با شرایط معینی در برابر مزد و در مدت معین به شخص حقیقی یا حقوقی به نام پیمانکار واگذار می کند. موضوع پیمان ممکن است ایجاد ساختمان یا حمل و نقل و یا تهیه و تدارک کالا یا انجام عملی باشد. پیمانکار کسی است که موظف به انجام بموقع کار مورد پیمان بر طبق دستورات اداره وناظراست. به عهده گرفتن مسئولیت انجام کل یک پروژه یا بخش اعظم مستقل و بویژه اجرایی آن از مطالعات مقدماتی و توجیه‌پذیری تا برنامه‌ریزی، طراحی، تدارکات و تأمین،‌ احداث بناها و تأسیسات، ساخت و آزمون ماشین‌‌آلات و تجهیزات، تدارکات، حمل،‌ نصب، راه‌اندازی و آزمونهای بهره‌برداری و تحویل به کارفرما توسط یک پیمانکار واحد جزو وظایف پیمانکاری عمومی است؛ بنابراین، الزامی است پیمانکار عمومی توان پذیرش مسئولیت کامل کار مورد تعهد خود و انجام مدیریت فعالیتهای مختلف آن را به تنهایی و رأساًً برعهده داشته باشند،، مهم نیست که کار کوچک، متوسط یا بزرگ باشد. مهم آن است که پیمانکار عمومی قادر باشد انجام کل کار را با مسئولیت مستقیم و بدون واسطه خود به عهده گیرد.
یک مؤسسه پیمانکار عمومی باید حداقل از امکانات سازماندهی و مدیریت (هدفگذاری- سیاستگذاری، برنامه‌ریزی، هماهنگی، ‌کنترل و نظارت) برخوردار باشد. بدون توانن لازم و کافی در سازماندهی و مدیریت،‌ به عهده گرفتن نقش پیمانکار عمومی خطاست.

Deal. handshake of Business People
بیشتر پروژه های ساختمانی، حاصل مشارکت کارفرما (مالک، صاحب کار)، مشاور و سازنده (پیمانکار) است». زمانی که تصمیم به ساختن پروژه ای گرفته شد، ضروری است که از خدمات طراح استفاده شود. طرح، که نزدیک به اهداف پروژه مورد نظر است راهنمای مستند سازنده که اجرا کننده ی پروژه است، خواهد بود. روابط و ترتیبات قراردادی بین این افراد ، بنا به ماهیت و اندازه پروژه تغییر می کند. در مواردی ، یکی از این افراد، ممکن است دو یا حتی هر سه نقش را ایفا کند. این نقشها را باید به درستی فهمید و به دقت ارزیابی کرد تا بتوان روابط قراردادی را که منجر به کارآمدترین شیوه تغییر پروژه می شوند، تعیین کرد. اصولاً روشهای مختلفی، برای عقد قرارداد (پیمان)، در صنعت عمران وجود دارد که مهمترین آنها در زیر بیان می شود:

1-پیمان با تعیین پیمان کار عمومی برای طرح های عمرانی

روش پیمانکاری عمومی عبارتست از بستن قرارداد (پیمان) بین مالک و پیمانکار عمومی است. معمولاً در این روش، پیمانکار از راه مناقصه، انتخاب شده و اجرای پروژه به او واگذار می شود. در این روش ، با آگهی عمومی یا ارسال دعوتنامه به شرکت ها، مشخصات پروژه مورد نظر و تاریخ برگزاری مناقصه برای فراخوان تمام افراد ذینفع شروع می شود. پس از برگزاری مناقصه و تعیین برنده مناقصه، قرارداد با برنده مناقصه، منعقد می شود. معمولاً در طرح های عمرانی، قرارداد بر اساس قیمت های پایه ی فهارس بهاء و بخشنامه ها و مصوبات سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور منعقد می شود. در بعضی از طرح های بزرگ، پیمانکاران جداگانه ای برای قسمت های مختلف (پیمانکار ساختمانی و پیمانکار تأسیساتی) انتخاب شده و قراردادهای مستقل با آنها انعقاد می شود.

2-پیمانهای امانی

در روش امانی ساز، هیچ قرادادی با پیمانکار خارجی منعقد نمی شود و خودکارفرما، مسئولیت اجرای پروژه را به عهده می گیرد. در این صورت مواد و مصالح مورد نیاز پروژه و ماشین آلات را تأمین نموده و مدیرت اجرا را نیز بر عهده می گیرد. در واقع، در این نوع پیمانها کارفرما و پیمانکار، اشخاص حقوقی هستند. در این روش مناقصه برگزار نمی شود. بنابراین در وقت و هزینه صرف جویی شده و مشاور، نقش کمی ایفا می کند. معمولاً در پروژه های کوچک که نیاز به اتمام سریع آن پروژه است از این روش استفاده می شود. در این روش دستگاه اجرایی یا کارفرما، فرد با افراد مورد اعتمادی را انتخاب نموده و بنا بر اعتماد به آنها، مسئولیت اجرای طرح را بر عهده آن می گذارند، بدیهی است در صورتیکه چند نفر انتخاب شوند از بین آنها یک نفر دارای اختیارات مدیر خواهد بود. این افراد، ممکن است از کارمندان دستگاه اجرایی و یا خارج از پرسنل دستگاه اجرایی باشند.در ضمن، در بخش دولتی ممکن است مقررات ویژگی های خاص را برای اینگونه افراد تصریح کند. به این ترتیب واحدی به نام واحد امانی، در داخل دستگاه اجرایی تأسیس می شود که اداره آنرا ، فرد یا افراد انتخاب شده فوق به عهده خواهند داشت. واحد امانی با سازماندهی تشکیلات کارگاه، اقدام به اجرای طرح می کند. کلیه هزینه هایی که واحد امانی در نظر می گیرد به طور مستقیم از طرف کارفرما ، یا دستگاه اجرایی پرداخت می شود و در حالت کلی مدیریت واحد امانی از هزینه های کارگاه نفعی نمی برد و به دلیل رابطه استخدامی، فقط از دستگاه اجرایی حقوق می گیرد. ممکن است برای سهولت کار دستگاه اجرایی، شماره حسابی را به نام واحد امانی در یکی از شعب بانک ها افتتاح نماید. به طور معمول، برداشت از این حساب با امضاء مسئول واحد امانی صاحب حساب دستگاه اجرایی یا نماینده او خواهد بود. در واقع خود مسئول واحد امانی به دلیل مورد اعتماد بودن برای دستگاه اجرایی نماینده رئیس دستگاه اجرایی نیز خواهد بود. در این روش، کارفرما از مزایای حذف هزینه های پیگیری، روش های مرسوم انعقاد قرارداد بهره می برد.
در زمان هم صرفه جویی می شود، به علاوه ، در این روش سودی که پیمانکار عمومی تحصیل می کند حذف می شود. همچنین ادعا می شود که کاهش هزینه برای کار مهندسی و بازرسی نیز قابل تصور است. حتی در بعضی مواقع با درون سازمان پیمانی منعقد می شود با آن قسمت از سازمان که پیمان را بصورت امانی قبول نموده ، کار را به پیمانکار واگذار می کند، در این صورت ، قرارداد بین پیمانکار و قسمتی از سازمان که اجرای پروژه را تقبل نموده، منعقد می نماید.

3-روش پیمان طرح و اجرا

در این روش (طراحی و اجرا) ، کارفرما با یک قرارداد واحد ، طراحی و اجرای عملیات پروژه هر دو را واگذار می کند. این روش مانند روش تعیین پیمانکار عمومی است، جز اینکه پیمانکار مسئول طراحی نیز می باشد، در واقع مشاور و پیمانکار در هم ادغام شده و مسئولیت مشاور نیز به عهده پیمانکار گذاشته می شود. بنابراین پیمانکار هم مسئول مشاور پروژه و طراحی آن و هم مسئول ساخت است. معمولاً در پروژه های سد سازی این روش بسیار معقول است. در این روش سرعت کار بالا می رود و از بسیاری هزینه های کاسته شده و همچنین از بسیاری اصطکاک های احتمالی بین مشاور، پیمانکار و کارفرما که در روش های دیگر مشهود است، جلوگیری می شود.

4-پیمان های دستمزدی

پیمان های دستمزدی، پیمان هایی هستند که در آنها تهیه تمامی مصالح مورد نیاز پروژه به عهده ی کارفرما باشد و اجرای عملیات به یک پیمانکار واگذار شود. بنابراین در این پیمانها پیمانکار از بابت اجرای عملیات فقط دستمزد دریافت می دارد. در بیشتر این پیمان ها تهیه ابزار آلات و وسایل بر عهده پیمانکار است این نوع پیمانها بیشتر به نفع طرفین یعنی کارفرما و پیمانکار است به دلیل اینکه کارفرما مصالح را با توجه به تشخیص خود از لحاظ جنس و نوع و تعداد آن تهیه می کند بنابراین تهیه آنها را با توجه به اعتبارات و بودجه خود هماهنگ می کند و هر موقع به مشکل مالی برخورد نماید، می تواند کار را تعطیل نماید و در ضمن از بابت مصالح هیچ سودی به پیمانکار نمی دهد از طرف دیگر پیمانکار در این نوع پیمان ها فقط دستمزد نیروی انسانی را پرداخت می کند. بنابراین در صورت به وجود آمدن مشکلات مالی از طرف کارفرما چندان مشکلی پیدا نمی کند. معمولاً این نوع پیمان ها در پروژه های پیمان مدیریت بیشتر کاربرد دارد.

5-پیمان مدیریت

پیمان مدیریت همان طور که از نامش بر می آید، روشی است که در آن کارفرما، یک شرکت ساختمانی یا یک شخص را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد. بنابراین تعیین روش های اجرای پروژه و تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده پیمانکار است. در این روش پیمانکار یا شخص، بابت مدیریت پروژه درصدی از هزینه های انجام شده را دریافت می دارد . این هزینه ها معمولاً شامل هزینه تهیه مصالح و هزینه اجرا می باشد ولی قبل از هزینه های صورت گرفته باید توافق طرفین درنظر گرفته شود ، معمولاً مدیر مالی پروژه در این پیمانها، از طرف کارفرما انتخاب می شود تا نظارت دقیق بر هزینه ها داشته باشد. این پیمانها به سود طرفین می باشد در درجه اول کارفرما هیچ بالاسری ( اورهد یا سود) به پیمانکار پرداخت نمی کند فقط هزینه مصالح و نیروی انسانی و ماشینی را پرداخت می نماید بنابراین در هزینه پیمان صرفه جویی می شود. از طرفی دیگر پیمانکار هزینه ای بابت اجرا پرداخت نمی کند و تعهدات را بر عهده نمی گیرد و فقط به خاطر تخصص در مدیریت سودی به صورت درصدی از کل هزینه ها دریافت می دارد.

6-پیمان های خاص (گلوبال)

در بسیاری از پروژه ها، کارفرما مایل است بدون دخالت در جزئیات ریز قیمت ها و مسائل اجرایی اجرای پروژه را طوری به پیمانکار واگذار کند که قیمت مبلغ پیمان براساس قیمت های واحد پایه نبوده بلکه به صورت کلی باشد و پرداخت ها بر اساس درصد اجرا صورت گیرد.به عنوان مثال در خیلی از پروژه های گاز و نفت، اجرای خط لوله با خصوصیات معلوم در اسناد پیمان، با یک قیمت کلی به یک پیمانکار واگذار می شود و کافرما مداخله ای در قیمت های واحد پایه عملیات اجرایی نداشته و فقط بر اساس درصد پیشرفت فیزیکی لوله گذاری به همان نسبت درصد مبلغ پیمان را به پیمانکار پرداخت می کند. بنابراین در طول پروژه خیلی از مسائل و مشکلات بین کارفرما و پیمانکار پیش نمی آید. در نتیجه پیمانکار، فقط در فکر اجرای پروژه طبق اسناد پیمان بوده و دنبال حجم عملیات و کمیت آن نیست یا اجرای ساختمانها، بر اساس متر مربع به یک پیمانکار طبق نقشه ها واگذار می شود. به این نوع پیمانها معمولاً کلید در دست با B.O.T گفته می شود.
نوع دیگر آن فاینانس (Finace) یا بای یک (By Baxk) است. در این مورد به طور معمول پیمانکار هزینه ساخت پروژه را بعد از اتمام از محل بهره برداری با توجه به قرارداد فی مابین، برداشت می کند تا کل هزینه استهلام یابد.


موسسه حقوقی آرتا پیشرو آریا مشاور و وکیل شما جهت انجام امورعقد قرارداد

ارتباط با ما