قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یکی از انواع قراردادهای ساختمانی است که پس از تصویب قانون زمین شهری در سال ۱۳۷۲ در ایران ظهور و رواج یافت. در شایع ترین شکل خود میان مالک زمین و شریک متعهد به ساخت و ساز منعقد می گردد. قدر السهم هر طرف که به نسبت آورده های ایشان (زمین و ساخت و ساز) تعیین می شود پس از پایان ساخت و ساز تفکیک و به نام هرکدام به ثبت می رسد.

قرارداد مشارکت در ساخت و ساز از جمله قراردادهای جدید می باشد و ظرف چند سال اخیر به لحاظ شرایط اقتصادی و اجتماعی جامعه ظهور یافته است و بنابراین ابهامات زیادی در این مورد وجود دارد یکی از این ابهامات در مرحله اثبات دعوای اینگونه قراردادهاست و این امر از آن جا ناشی می شود که دفاتر اسناد رسمی از تنطیم قراردادهای ساخت و ساز ابا دارند و معمولاً از تنطیم اسناد متضمن شرط و شروط خودداری می کنند تا معامله آنچنان قطعی گردد که نخواهند پاسخ گوی سوالات طرفین یا مقامات قضایی و یا بازرسان ثبتی شوند. نتیجه آنکه این گونه قراردادها به طور دست و پا شکسته بین مالک و شریک به طور غیر رسمی تنظیم و باعث تولید دعاوی مختلفی از مطالبه چک بلا محل (که طرفین بابت تضمین به یکدیگر داده اند) گرفته تا افترا و توهین، توقیف عملیات ساخت و ساز، مطالبات فروشنده مصالح و کارگر، بیمه و … می شود لذا با مشاوره قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و مراجعه به اشخاصی که از نظر حقوقی در این زمینه تخصص دارند میتواند تا حدود خیلی زیادی از این مشکلات بکاهد.

ارکان این قرارداد عبارت از طرفین، آورده و قدرالسهم آن هاست مالک عین یا منافع زمین طرف اول و شریک متعهد به ساخت و ساز طرف دوم قرارداد مزبور هستند. زمین بخشی از هزینه های ساخت و ساز هزینه های اخذ مجوزها و زمین آورده های مالک زمین و هزینه های ساخت و ساز (۳۵درصد به صورت نقد و مابقی به شکل اعتبار) آورده های شریک به شمار می رود تخصیص قدرالسهم نیز به ارزش مشارکت هر یک بستگی دارد.
قرارداد مشارکت در ساخت می بایست ازچهارجانب موجود بودن، قدرت بر تسلیم و معلوم و معین بودن موضوع مشروعیت داشته باشد و این با فرض وجود برای سازه ها به تبع موجودیت زمین، قدرت بر تسلیم زمین و سازه ها با بررسی قبلی توانایی طرفین، علم ایشان به قدرالسهم خود بر مبنای تناسب با آورده ها، تعیین نوع کاربری پروژه (مسکونی،تجاری، ….) و امکان اصلاح و تعدیل قدرالسهم پس از پیشرفت فیزیکی درصد معینی از پروژه محقق میگردد. قرارداد مزبور بر مبنای دو اصل آزادی قراردادها و حاکمیت اراده در قالب ماده ۱۰ قانون مدنی می باشد. بدین ترتیب مشارکت در ساخت و ساز قراردادی لازم، معوض، عهدی، تملیکی، مستمر، رضایی، مختلط و در اکثر موارد الحاقی می باشد.
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به محض وقوع برای طرفین موثر می گردد و حقوق و تعهداتی را برای ایشان به بار می آورد و چون معوض است این حقوق و تعهدات به شکل متقابل برای هر یک از مالک زمین و شریک ایجاد می شود. به علاوه از آنجا که قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قراردادی مستقل به شمار می رود به جز آثار عمومی قراردادها اصل لزوم، صحت و …. طرفین باید آثار مورد نظر خود را در قرارداد تصریح و تعهدات خود را به تفکیک مشخص نمایند تا در صورت تخلف امکان اثبات را با استناد به قرارداد بیابند. از این رو تعهدات مالک زمین از قرار اخذ پروانه ساختمان، تسلیم زمین، اقدامات ثبتی و تفکیک و تعهدات شریک عبارت از دارا بودن امکانات و صلاحیت علمی، فنی و قانونی انجام پروژه ساخت و ساز، پذیرش نظارت مالک زمین بر اجرای عملات ساخت و ساز و دادن تضمین ها (تضمین حسن انجام کار، تضمین مربوط به خسارت تأخیر انجام تعهد و تضمین سرمایه) می باشد. همچنین حقوق و تعهداتی به صورت مشترک و متقابل برای طرفین در نظر گرفته می شود.

پیشنهاد می شود اموری همچون تملیک و تملک تدریجی زمین و سازه ها در حداقل سه دوره (پس از پیشرفت فیزیکی ۳۰ درصد عملیات ساخت و ساز و امکان پیش فروش بخشی از قدرالسهم ها به ثالث، دوره تحویل موقت و دوره تحویل قطعی)، پیش فروش قدرالسهم به ثالث از سوی هر طرف و لزوم کسب اذن از طرف دیگر، تعلیق قرارداد به موجب بروز قوه ی قاهره، تعدیل قرارداد در اثر تغییر اوضاع و احوال، انتقال قهری قرارداد و واگذاری اجرای آن به ثالث و ارجاع اختلافات به داوری به عنوان حقوق و تعهدات مشترک و متقابل مالک زمین و شریک در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز قید گردد.

نمونه قرارداد مشارکت درساخت

به لطف خداوند متعال اين قرارداد در تاريخ ………… به منظور ساخت …………. بين ٓاقاي/خـانم …….. فرزنـد …….. بـه شـماره شناسـنامه ……….. متولد ……… صادره ……….. به نشاني …….. از يك طرف به عنوان مالك و طرف/ٓاقاي – طرفين/ٓاقايان ………. فرزند ………….. به شماره شناسنامه ………. متولد ………. صادره ………. به نشاني ……….. به عنوان مجري / مجريان با شرايط و مفاد زير كه مـورد قبـول و پـذيرش طرفين است منعقد مي گردد. لذا طرفين قرارداد متعهد شدند خداوند يكتا را در هر حال شاهد و ناظر خود داشته و كليه مفاد اين شراكت نامه را اجرا نمایند ماده1 – موضوع قرارداد موضوع قرارداد عبارت است از ساخت ………. بر روي قطعه زميني با ملك كلنگي به شماره پالك ثبتي ………… به شماره به ثبت ……… به شماره صفحه …….. شماره ورقه مالكيت ……… و شماره دفتر ….. بخش ….. واقع در ……….. ماده2:مساحت ……. ماده3- مدت زمان اجراي قرارداد:زمان اجراي قرارداد از تاريخ تخليه ملك به مدت ……… ماه شمسي ميباشد. ماده4- سهم مالك و مجري / مجريان:مقرر گرديد پس از اتمام عمليات اجرائي ساختمان ……. به مالك / مالكين تعلق گيرد و مابقي كه به قرار ذيل است ……………. بـه مجـري / مجريان تعلق خواهد گرفت.
ماده5- مشخصات عمومي ساختمان:مجري / مجريان متعهد ميگردند تا مشخصات عمومي ساختمان را در كليه طبقات و مشخصات مربوط به واحدهاي ٓان را كـه متعلـق بـه مالك است به شرح زير انجام دهند. نوع اسکلت،دربهاي ورودي ساختمان،تاسيسات حرارتي،تاسيسات برودتي،پنجره ها،چهارچوب دربها،انشعاب برق،سيمها و سيم كشي،كليد پريزها،شيرٓالات،لوله هاي ٓاب،لوله هاي فاضلاب ،دستگير ٓه الات،سرويس هاي بهداشتي،دربهاي ورودي واحدها،انشعاب ٓاب كابينت،اسانسور،راه پله،پشت بام،انباري،نقاشي،پاركينگ،حمام،پاسيو،سراميك از نوع........،كاشيها و قرنيز از نوع.........،گچبري،شيشه ها،لوله كشي گاز چاه فاضلاب : حفر ……………… حلقه چاه فاضالب با …………… به ارتفاع حداقل ………………. متر متراژ مجموع چاه حداقل ………. متر مكعب 6-1-مجري/مجريان متعهد ميگردند تا ساختمان دقيقا بر مبناي پروانه شهرداري و نقشههاي مصوب و توافق حاصله بـا مالـك/مـالكين زيرنظر مهندس ناظر احداث شود و نحوه اسكلت بندي ، جزئيات و ابزارٓاالتي كه در ساختمان به كـار خواهـد رفـت دقيقـا طبـق شـرح مندرج در ماده 5 همين قرارداد ٓاورده شده است جزء الينفك ٓان بوده مجري/مجريان موظف به اجراي ٓان هستند. 2-6-اجراي كار بعد ار عقد قرارداد از ابتدا اعم از تشكيل پرونده ، اخذ جواز ، تنظيم سند ملك بـه صـورت مشـاع ، تهيـه نقشـه هـاي معماري و مهندسي ، خاكبرداري ، خريد مصالح ، اجراي فونداسيون ، ساخت و تكميل و تحويل ساختمان ، اخذ پايان كار ، صدور سندخريد انشعاب ٓاب و برق و گازو كليه هزينه هاي مربوط اعم از ماليات – دارايي – هزينه تفكيكي ، صـدور سـند و ………به عهده شریک می باشد. 6-3-مجري / مجريان متعهد ميگردند در هنگام ساختن بنا كليه جوانب احتياطي و قوانين مربوطه رارعايت نمايند و اگر هرگونه حادثـه يا سانحه ) از هر حيثي كه باشد جاني يا مالي( از ابتدا تا پايان احداث ساختمان حادث شود مسئوليت ٓان به عهده مجري/مجريان است. ماده7- تعهدات مالك 7-1-مالك/ مالكين به توافق رسيده تا ملك مورد قرارداد را به كليه ملحقات و مصالح مربوط به ملك در اختيار مجري/ مجريان قرار بدهد و حداكثر ظرف.............روز از تاريخ اخذ جواز توسط ………… نسبت به تخليه ملك اقدام نمايد. 2-7-مالك/مالكين متعهد ميگردد تا در حين قرارداد در دفترخانه شماره ………. حاضر شده و يك وكالت كاري در مورد شش دانگ سـند پلاك ثبتي ملك فوق به نام مجري/مجريان دهد. ماده8- تاخيردر تحويل ملك:در صورتيكه مجري/مجريان در زمان مشخص شده در ماده 3 نتوانند ساختمان احداثي را به مالك تحويل دهند، متعهد ميگردنـد تـا بـه ازاي هر روز تاخير در تحويل مبلغ …………. ريال به عنوان جريمه ديركرد به مالك/مالكين پرداخت نمايند. ماده 9- ساير موارد 9-1-اگر در انجام تعهدات طرفين قرارداد حوادث غير مترقبه از قبيل: سيل – زلزله – جنگ – ٓاتش سوزي غير عمد و ممنوعيـت هـاي دولتي كه از حيطه اختياران مجري/مجريان خارج باشد شامل جريمه ديركرد نخواهد شد. 9-2-در صورت بروز هرگونه اختالف در مفاد قرارداد اعم از تعبير و تغيير يا در اجراي ٓان طرفين متعهد ميشوند كه سـعي در صـلح و سازش خارج از دادگاه نمايند و در صورت لذوم نظر مقامات ذيصالح قضايي مالك اعتبار خواهد بود. –9-3 نظارت بر كنترل كيفيت و شرايط ساخت توسط مالك/مالكين بالمانع است و چنانچه هريك از طرفين نظر به فسخ قـرارداد داشـته باشند ميبايست كليه ضرر و زيان طرف مقابل را كال پرداخت نمايند و تضمينات اخذ شده از طرف فسخ كننده به عنوان خسـارت قابـل وصول خواهد بود. 9-4-مجري/ مجريان بدون موافقت مالك حق واگذاري و انتقال موضوع قرارداد را به غير ، تحت هيچيك از عناوين حقوقي اعم از صلح – وكالت – بيع- مشاركت – نمايندگي و غيره را نخواهد داشت. 9-5-كليه عوايد ناشي از تخريب و فروش نخاله هاي ساختماني متعلق به ………. است. 9-6-در صورت بروز هرگونه حادثه كه منجر به فوت – محجوريت يا ورشكستگي طرفين قرارداد شود ، مسئوليت اجراي كليه تعهـدات طبق مفاد اين قرارداد بدون كم و كاست به عهده وارث ، قيم ، يا مدير تسويه مربوطه خواهد بود. 9-7-چنانچه در اظهارات تعهدات طرفين قرارداد خالف و فسادي كشف شود فرد خاطي از نظر قانوني مسئول و جوابگو بوده و بايد از عهده كليه خسارات وارده به طرف مقابل نيز برٓايد. كليه مفاد اين قرارداد براي طرفين قرائت و تفهيم شد و بنابراين ضمن عقد خارج لازم صيغه مشاركت ایجابا و قبوال جاري شد و قبض و اقباض نيز صورت گرفته است و اسقات كافه خيارات خصوصا خيار غبن فاحش از طرفين به عمـل ٓامـده اسـت و هيچكـدام از طـرفين مشاركت حق نكول بر هيچيك از مفاد مندرج در متن را نداشته و نكول كننده ملزم به پرداخت كليه خسارات وارده به طرف ديگر است. اين قرارداد با توجه به مواد 10 و 190 قانون مدني و رعايت شرعي و قانوني معامالت در كمال صـحت و سـالمت و بـا ارادهي شـخص طرفين منعقد گرديد.نوسانات ايجاد شده در طول مدت اجراي قرارداد كه باعث افزايش قيمت ملك يا مصالح ساختماني و غيره شود هيچ گونـه خللـي در روند اجرايي اين قرارداد نخواهد داشت. حق الزحمه و مشاوره تنظيم كننده اين قرارداد طبق تعرفه از طرفين اخذ ميگردد. توضيحات امضاي مالك/مالكين امضاي مجري/مجريان مهر و امضاي مشاور امالك

موسسه حقوقی آرتا پیشرو آریا مشاور و وکیل شما جهت انجام امورعقد قرارداد

ارتباط با ما