• آدرس:میدان رسالت-خیابان طاهرخانی-پلاک34-واحد1
  • تلفن:77207092| 77893233

قرارداد پیمانکاری، عمرانی و مهندسی

قرارداد پیمانکاری، عمرانی و مهندسی
2611

قرارداد پیمانکاری، عمرانی و مهندسی

پیمان ها و روش های عقد قرارداد پیمانکاری

 

قرارداد پیمانکاری چیست؟

قرارداد پیمانکاری یا مقاطعه کاری قراردادی است که به موجب آن دولت یا موسسات و سازمان های عمومی انجام عمل یا فروش کالایی را با شرایط معینی در برابر مزد و در مدت معین به شخص حقیقی یا حقوقی به نام پیمانکار واگذار می کند. موضوع پیمان ممکن است ایجاد ساختمان یا حمل و نقل و یا تهیه و تدارک کالا یا انجام عملی باشد. پیمانکار کسی است که موظف به انجام بموقع کار مورد پیمان بر طبق دستورات اداره وناظراست. به عهده گرفتن مسئولیت انجام کل یک پروژه یا بخش اعظم مستقل و بویژه اجرایی آن از مطالعات مقدماتی و توجیه‌پذیری تا برنامه‌ریزی، طراحی، تدارکات و تأمین،‌ احداث بناها و تأسیسات، ساخت و آزمون ماشین‌‌آلات و تجهیزات، تدارکات، حمل،‌ نصب، راه‌اندازی و آزمونهای بهره‌برداری و تحویل به کارفرما توسط یک پیمانکار واحد جزو وظایف پیمانکاری عمومی است؛ بنابراین، الزامی است پیمانکار عمومی توان پذیرش مسئولیت کامل کار مورد تعهد خود و انجام مدیریت فعالیتهای مختلف آن را به تنهایی و رأساًً برعهده داشته باشند،، مهم نیست که کار کوچک، متوسط یا بزرگ باشد. مهم آن است که پیمانکار عمومی قادر باشد انجام کل کار را با مسئولیت مستقیم و بدون واسطه خود به عهده گیرد.
یک مؤسسه پیمانکار عمومی باید حداقل از امکانات سازماندهی و مدیریت (هدفگذاری- سیاستگذاری، برنامه‌ریزی، هماهنگی، ‌کنترل و نظارت) برخوردار باشد. بدون توانن لازم و کافی در سازماندهی و مدیریت،‌ به عهده گرفتن نقش پیمانکار عمومی خطاست.

بیشتر پروژه های ساختمانی، حاصل مشارکت کارفرما (مالک، صاحب کار)، مشاور و سازنده (پیمانکار) است». زمانی که تصمیم به ساختن پروژه ای گرفته شد، ضروری است که از خدمات طراح استفاده شود. طرح، که نزدیک به اهداف پروژه مورد نظر است راهنمای مستند سازنده که اجرا کننده ی پروژه است، خواهد بود. روابط و ترتیبات قراردادی بین این افراد ، بنا به ماهیت و اندازه پروژه تغییر می کند. در مواردی ، یکی از این افراد، ممکن است دو یا حتی هر سه نقش را ایفا کند. این نقشها را باید به درستی فهمید و به دقت ارزیابی کرد تا بتوان روابط قراردادی را که منجر به کارآمدترین شیوه تغییر پروژه می شوند، تعیین کرد. اصولاً روشهای مختلفی، برای عقد قرارداد (پیمان)، در صنعت عمران وجود دارد که مهمترین آنها در زیر بیان می شود:

۱-پیمان با تعیین پیمان کار عمومی برای طرح های عمرانی

روش پیمانکاری عمومی عبارتست از بستن قرارداد (پیمان) بین مالک و پیمانکار عمومی است. معمولاً در این روش، پیمانکار از راه مناقصه، انتخاب شده و اجرای پروژه به او واگذار می شود. در این روش ، با آگهی عمومی یا ارسال دعوتنامه به شرکت ها، مشخصات پروژه مورد نظر و تاریخ برگزاری مناقصه برای فراخوان تمام افراد ذینفع شروع می شود. پس از برگزاری مناقصه و تعیین برنده مناقصه، قرارداد با برنده مناقصه، منعقد می شود. معمولاً در طرح های عمرانی، قرارداد بر اساس قیمت های پایه ی فهارس بهاء و بخشنامه ها و مصوبات سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور منعقد می شود. در بعضی از طرح های بزرگ، پیمانکاران جداگانه ای برای قسمت های مختلف (پیمانکار ساختمانی و پیمانکار تأسیساتی) انتخاب شده و قراردادهای مستقل با آنها انعقاد می شود.

۲-پیمانهای امانی

در روش امانی ساز، هیچ قرادادی با پیمانکار خارجی منعقد نمی شود و خودکارفرما، مسئولیت اجرای پروژه را به عهده می گیرد. در این صورت مواد و مصالح مورد نیاز پروژه و ماشین آلات را تأمین نموده و مدیرت اجرا را نیز بر عهده می گیرد. در واقع، در این نوع پیمانها کارفرما و پیمانکار، اشخاص حقوقی هستند. در این روش مناقصه برگزار نمی شود. بنابراین در وقت و هزینه صرف جویی شده و مشاور، نقش کمی ایفا می کند. معمولاً در پروژه های کوچک که نیاز به اتمام سریع آن پروژه است از این روش استفاده می شود. در این روش دستگاه اجرایی یا کارفرما، فرد با افراد مورد اعتمادی را انتخاب نموده و بنا بر اعتماد به آنها، مسئولیت اجرای طرح را بر عهده آن می گذارند، بدیهی است در صورتیکه چند نفر انتخاب شوند از بین آنها یک نفر دارای اختیارات مدیر خواهد بود. این افراد، ممکن است از کارمندان دستگاه اجرایی و یا خارج از پرسنل دستگاه اجرایی باشند.در ضمن، در بخش دولتی ممکن است مقررات ویژگی های خاص را برای اینگونه افراد تصریح کند. به این ترتیب واحدی به نام واحد امانی، در داخل دستگاه اجرایی تأسیس می شود که اداره آنرا ، فرد یا افراد انتخاب شده فوق به عهده خواهند داشت. واحد امانی با سازماندهی تشکیلات کارگاه، اقدام به اجرای طرح می کند. کلیه هزینه هایی که واحد امانی در نظر می گیرد به طور مستقیم از طرف کارفرما ، یا دستگاه اجرایی پرداخت می شود و در حالت کلی مدیریت واحد امانی از هزینه های کارگاه نفعی نمی برد و به دلیل رابطه استخدامی، فقط از دستگاه اجرایی حقوق می گیرد. ممکن است برای سهولت کار دستگاه اجرایی، شماره حسابی را به نام واحد امانی در یکی از شعب بانک ها افتتاح نماید. به طور معمول، برداشت از این حساب با امضاء مسئول واحد امانی صاحب حساب دستگاه اجرایی یا نماینده او خواهد بود. در واقع خود مسئول واحد امانی به دلیل مورد اعتماد بودن برای دستگاه اجرایی نماینده رئیس دستگاه اجرایی نیز خواهد بود. در این روش، کارفرما از مزایای حذف هزینه های پیگیری، روش های مرسوم انعقاد قرارداد بهره می برد.
در زمان هم صرفه جویی می شود، به علاوه ، در این روش سودی که پیمانکار عمومی تحصیل می کند حذف می شود. همچنین ادعا می شود که کاهش هزینه برای کار مهندسی و بازرسی نیز قابل تصور است. حتی در بعضی مواقع با درون سازمان پیمانی منعقد می شود با آن قسمت از سازمان که پیمان را بصورت امانی قبول نموده ، کار را به پیمانکار واگذار می کند، در این صورت ، قرارداد بین پیمانکار و قسمتی از سازمان که اجرای پروژه را تقبل نموده، منعقد می نماید.

قرارداد اجاره چیست؟ و چگونه نوشته میشود + 4 مورد که حتما باید به آن توجه شود!
مطالعه این مقاله

۳-روش پیمان طرح و اجرا

در این روش (طراحی و اجرا) ، کارفرما با یک قرارداد واحد ، طراحی و اجرای عملیات پروژه هر دو را واگذار می کند. این روش مانند روش تعیین پیمانکار عمومی است، جز اینکه پیمانکار مسئول طراحی نیز می باشد، در واقع مشاور و پیمانکار در هم ادغام شده و مسئولیت مشاور نیز به عهده پیمانکار گذاشته می شود. بنابراین پیمانکار هم مسئول مشاور پروژه و طراحی آن و هم مسئول ساخت است. معمولاً در پروژه های سد سازی این روش بسیار معقول است. در این روش سرعت کار بالا می رود و از بسیاری هزینه های کاسته شده و همچنین از بسیاری اصطکاک های احتمالی بین مشاور، پیمانکار و کارفرما که در روش های دیگر مشهود است، جلوگیری می شود.

۴-پیمان های دستمزدی

پیمان های دستمزدی، پیمان هایی هستند که در آنها تهیه تمامی مصالح مورد نیاز پروژه به عهده ی کارفرما باشد و اجرای عملیات به یک پیمانکار واگذار شود. بنابراین در این پیمانها پیمانکار از بابت اجرای عملیات فقط دستمزد دریافت می دارد. در بیشتر این پیمان ها تهیه ابزار آلات و وسایل بر عهده پیمانکار است این نوع پیمانها بیشتر به نفع طرفین یعنی کارفرما و پیمانکار است به دلیل اینکه کارفرما مصالح را با توجه به تشخیص خود از لحاظ جنس و نوع و تعداد آن تهیه می کند بنابراین تهیه آنها را با توجه به اعتبارات و بودجه خود هماهنگ می کند و هر موقع به مشکل مالی برخورد نماید، می تواند کار را تعطیل نماید و در ضمن از بابت مصالح هیچ سودی به پیمانکار نمی دهد از طرف دیگر پیمانکار در این نوع پیمان ها فقط دستمزد نیروی انسانی را پرداخت می کند. بنابراین در صورت به وجود آمدن مشکلات مالی از طرف کارفرما چندان مشکلی پیدا نمی کند. معمولاً این نوع پیمان ها در پروژه های پیمان مدیریت بیشتر کاربرد دارد.

۵-پیمان مدیریت

پیمان مدیریت همان طور که از نامش بر می آید، روشی است که در آن کارفرما، یک شرکت ساختمانی یا یک شخص را تعیین می کند تا مدیریت اجرای پروژه را بر عهده بگیرد. بنابراین تعیین روش های اجرای پروژه و تعیین چارت سازمانی و استخدام نیروها بر عهده پیمانکار است. در این روش پیمانکار یا شخص، بابت مدیریت پروژه درصدی از هزینه های انجام شده را دریافت می دارد . این هزینه ها معمولاً شامل هزینه تهیه مصالح و هزینه اجرا می باشد ولی قبل از هزینه های صورت گرفته باید توافق طرفین درنظر گرفته شود ، معمولاً مدیر مالی پروژه در این پیمانها، از طرف کارفرما انتخاب می شود تا نظارت دقیق بر هزینه ها داشته باشد. این پیمانها به سود طرفین می باشد در درجه اول کارفرما هیچ بالاسری ( اورهد یا سود) به پیمانکار پرداخت نمی کند فقط هزینه مصالح و نیروی انسانی و ماشینی را پرداخت می نماید بنابراین در هزینه پیمان صرفه جویی می شود. از طرفی دیگر پیمانکار هزینه ای بابت اجرا پرداخت نمی کند و تعهدات را بر عهده نمی گیرد و فقط به خاطر تخصص در مدیریت سودی به صورت درصدی از کل هزینه ها دریافت می دارد.

قرارداد وقف چیست؟جامع ترین توضیحات
مطالعه این مقاله

۶-پیمان های خاص (گلوبال)

در بسیاری از پروژه ها، کارفرما مایل است بدون دخالت در جزئیات ریز قیمت ها و مسائل اجرایی اجرای پروژه را طوری به پیمانکار واگذار کند که قیمت مبلغ پیمان براساس قیمت های واحد پایه نبوده بلکه به صورت کلی باشد و پرداخت ها بر اساس درصد اجرا صورت گیرد.به عنوان مثال در خیلی از پروژه های گاز و نفت، اجرای خط لوله با خصوصیات معلوم در اسناد پیمان، با یک قیمت کلی به یک پیمانکار واگذار می شود و کافرما مداخله ای در قیمت های واحد پایه عملیات اجرایی نداشته و فقط بر اساس درصد پیشرفت فیزیکی لوله گذاری به همان نسبت درصد مبلغ پیمان را به پیمانکار پرداخت می کند. بنابراین در طول پروژه خیلی از مسائل و مشکلات بین کارفرما و پیمانکار پیش نمی آید. در نتیجه پیمانکار، فقط در فکر اجرای پروژه طبق اسناد پیمان بوده و دنبال حجم عملیات و کمیت آن نیست یا اجرای ساختمانها، بر اساس متر مربع به یک پیمانکار طبق نقشه ها واگذار می شود. به این نوع پیمانها معمولاً کلید در دست با B.O.T گفته می شود.
نوع دیگر آن فاینانس (Finace) یا بای یک (By Baxk) است. در این مورد به طور معمول پیمانکار هزینه ساخت پروژه را بعد از اتمام از محل بهره برداری با توجه به قرارداد فی مابین، برداشت می کند تا کل هزینه استهلام یابد.

قرارداد ساختمانی

قرارداد اجرای ساختمان اعم از اینکه به صورت عادی یا رسمی تنظیم شده باشد برای طرفین آن حکم سند دارد و مشخصات اصلی و کلی قرارداد مانند مشخصات و نشانی دو طرف، موضوع، مبلغ، مدت، نوع و اسناد و مدارک منضم به قرارداد در آن قید می شود.مجری باید قبل از انعقاد قرارداد از محل اجرای ساختمان بازدید کرده و تمام اسناد و مدارک و نقشه ها را ملاحظه نموده و از موقعیت، نوع کار، وضعیت آب و هوا، امکان اجرای کار در فصلهای مختلف سال، انواع مصالح و تجهیزات و ماشین آلات و امکانات نیروی انسانی ماهر در بازار کار، آگاهی کامل داشته و باتوجه به اطلاعات مذکور در زمینه موضوع قرارداد و سود مورد نظر خود، تعهدات زیر را تقبل نماید.

شرح خدمات و حوزه مسئولیت فنی و حقوقی مهندسان مجری در ارتباط با نقشه های پروژه محدود به اجرای کامل و دقیق نقشه هایی است که توسط طراح و یا طراحان تهیه شده است. عدول و تخطی طراح از ضوابط فنی و آئین نامه ای طراحی و یا نقص در مطالعات محلی و ساختمانهای مجاور مسئولیتی است که به عهده خود طراح قرارمی گیرد و مهندس مجری موظف به تشخیص آن نمی باشد و همچنین انطباق نقشه های یک پروژه باهم وظیفه طراحان آن پروژه است و مهندس مجری از این بابت مسئولیتی ندارد.

ناظر در قراردادهای ساختمانی چه مشخصاتی دارد؟

شخص حقیقی یا حقوقی دارای پروانه اشتغال با صلاحیت نظارت بر ساختمان در یک یا چند رشته از رشته های اصلی و مرتبط موضوع قانون است که توسط سازمان استان انتخاب و به صاحب کار، شهرداری و یاسایر مراجع صدور پروانه ساختمان معرفی می شود و بر اجرای صحیح عملیات ساختمانی در حیطه صلاحیت مندرج در پروانه اشتغال خود به لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها، مقررات ملی ساختمان و محاسبات فنی منضم به آن نظارت می نماید.

ناظر هماهنگ کننده چه نوع پروانه ای باید داشته باشد؟

شخصی حقیقی دارای پروانه اشتغال و صلاحیت نظارت در رشته معماری یا عمران است که بر اساس شرح خدمات مهندسان رشته های ساختمان مسئول هماهنگی بین تمامی ناظران رشته های هفتگانه مندرج در قانون در یک ساختمان یا مجتمع یا مجموعه ساختمانی و ارسال گزارش های مرحله ای به شهرداری و سایر مراجع ذیربط می باشد. در خصوص ناظران حقوقی ساختمان، مدیر عامل شرکت یا مسئول واحد فنی مؤسسات و یا نهادهای عمومی غیردولتی همان هماهنگ کننده خواهد بود.

روش قرارداد بر اساس فهرست بها چگونه است؟

در این روش، مبلغ تعیین شده در قرارداد جمع کل مبالغی خواهد بود که بصورت منفرد تجزیه و تحلیل شده و یا بصورت مقطوع در فهرست بها منظور شده است.در قرارداد بر اساس فهرست بها ابتدا مشخصات و جزئیات کار با توجه به نقشه های اجرایی تعیین گردیده و پس از توضیحات لازم در این زمینه که با توجه به مشخصات فنی آن بوسیله مهندسین مشاور تهیه می گردد ، تقریباً مقادیر دقیق کار تعیین می شود.سپس فهرست مقادیر و بهای واحد عملیات مربوط، با توجه به مشخصات فنی آن در فصلهای جداگانه ای تهیه شده و در پایان برآورد، هرینه طرح با توجه به ضرایب مربوط، از قبیل هزینه تجهیز و برچیدن کارگاه، هزینه صعویت انجام کار در ارتفاع، هزینه انجام کار در طبقات، هزینه بیمه کارگاه و غیره مشخص و تخفیف (مینوس) یا اضافه پیشنهادی (پلوس) پیمانکار نیز از رقم فوق کسر یا به آن اضافه می گردد. میلغی که به این طریق مشخص می گردد مبلغ کل قرارداد خواهد بود.

قرارداد سرمایه گذاری چیست؟ + بررسی ریسک و نوع برنامه ریزی صحیح
مطالعه این مقاله

قرارداد به صورت موافقت نامه مدیریت (پیمان مدیریت) چگونه منعقد میشود؟

در این حالت، هیچ محدودیتی از نظر مبلغ کار وجود ندارد و پیمانکار، با گرفتن درصد معینی (که با توافق کارفرما تعیین می شود) از کلیه مخارجی که انجام می دهد (از قبیل خریدها، پرداختهای کارگری، ماشین آلات، حقوق پرسنل و غیره) آن کار را انجام می دهد.روش دیگری نیز در قرارداد بصورت موافقت نامه مدیریت وجود دارد که آن را قرارداد امانی با پرداخت ثابت به پیمانکار می نامند.در این روش کلیه مخارج پیمانکار عیناً پرداخت می گردد و فقط مبلغی که به عنوان سود و مخارج بالاسری پیمانکار تعیین می گردد بصورت مبلغ ثابتی خواهد بود و این مبلغ را می توان از طریق برگزاری مناقصه بین چند پیمانکار و یا تبادل نظر و توافق بین پیمانکار و کارفرما مشخص نمود.

انجام کارهای ساختمانی توسط کارفرما (امانی) چگونه است؟

در صورتیکه کارفرما دارای افراد و پرسنل متخصص کافی و ماشین آلات مورد نیاز باشد می تواند با استخدام کارگر، انجام کار را رأساً به عهده بگیرد. در اکثر کارهایی که دارای ابعاد گسترده ای نیستند، اجرای کار با این روش امکان پذیر است.همچنین این روش بیشتر در کارهای بهسازی و نگهداری و نیز توسط ادارات محلی اجرایی از قبیل اداره راه ، مسکن و شهرسازی و شهرداریها انجام می پذیرد.

قرارداد بر اساس برنامه ریزی پیشرفت کار

بعضی از عملیات اجرایی را، نمی توان در فهرست بها و یا بر اساس نقشه های اجرایی و حجم عملیات ضمیمه قرارداد اندازه گیری نمود. مانند حفاری چاههای عمیق، که نمیتوان دقیقاً عمق دستیابی به دبی مورد نظر را تخمین زد. لذا معین نمودن مبلغی در این رابطه منطقی نبوده و حجم عملیات در این قبیل موارد را نمی توان دقیقاً مشخص نمود و یا ممکن است نقشه های اجرایی کار، در ابتدای عملیات اجرایی آماده نبوده و بنا به ضرورت ناچار باشیم عملیات را شروع نماییم. در چنین شرایطی، قرارداد بر اساس پیشرفت کار بسته می شود. این قرارداد، تقریباً مشابه قرارداد بر اساس فهرست بها می باشد لیکن دارای اختلافات عمده ای با آن روش است.جهت کشف میادین نفت و گاز معمولاً از چنین روش قراردادی استفاده می شود.

قرارداد را میتوان بر اساس برآورد کلی یا قیمت ثابت منعقد کرد؟

در این نوع قرارداد که قرارداد با قیمت ثابت نیز نامیده می شود، یک قیمت کلی با توجه به مشخصات و ابعاد کامل و نوع کار قبل از انجام تشریفات توافقنامه، برآورد و مشخص می گردد و کار به صورت کلی و یا یکجا با قیمت تعیین شده به پیمانکار واگذار می شود.

در این نوع قرارداد، میبایست مشخصات و نقشه ها دقیقاً و با جزئیات کامل مشخص گردد . البته ممکن است فهرست بهایی هم برای این وضعیت تهیه گردد ولی نه به منظور قیمتهای واحد، بلکه برای اینکه پیمانکار بتواند با توجه به آن و چگونگی برآورد قیمت پیشنهاد قیمت خود را از روی آن آنالیز نماید.

این نوع قرارداد معمولاً در ساختمانهای تیپ، مانند واحدهای مسکونی انبوه، پوششهای کارگاهها و کارخانجات و انبارها و بطور کلی سایر ساختمانهایی که دارای ابعاد مشخص بوده و از نظر مسائل اجرایی، خصوصیات پیچیده ای نداشته باشند و همچنین تأمین وسایل داخل ساختمان مشکل نباشد، مورد استفاده قرار می گیرد.

قرارداد متر مربع زیر بنا به چه صورتی میباشد؟

به منظور تسهیل و تسریع در امور اجرایی کارهای ساختمانی که سطح زیر بنای آنها حداکثر دو هزار متر مربع است، سازمان مدیریت و برنامه ریزی موافقت خود را با اجرای اینگونه پروژه ها بر اساس متر مربع زیر بنا اعلام نموده است. این نوع قرارداد را می توان با اندکی اختلاف، مشابه قرارداد با مبلغ مقطوع به حساب آورد.

ارتباط با ما

برای دریافت مشاوره درخواست خودتون رو ثبت کنید تا مشاوران ما در کوتاهترین زمان با شما تماس بگیرند

مشاوره رایگان